V*KTV FACTS & FIGURES #3 STUDIO

drie verschillende modellen Atelierbeleid

1. Het gemeentelijk expertise bureau model (Amsterdamse model). Een gemeentelijk bureau met adviescommissie en broedplaatsontwikkelaars. (zoals CAWA Amsterdam)
2. Het kunstinstellingsregiemodel (Haags model). Een kunstinstelling als aanspreekpunt en bemiddelaar tussen kunstenaars, politiek en vastgoedeigenaren. (o.a. Stroom Den Haag , Leo XIII Tilburg)
3. Het atelierbeheerstichtingmodel. Een stichting als uitvoerder, bemiddelaar en aanspreekpunt.(zoals SLAK Gelderland, SKAR Rotterdam, HVK Groningen,  SAT tilburg, SAM Maastricht, DePlaatsmaker Utrecht)

criteria

Per stad verschilt wat de criteria zijn om in aanmerking te komen voor een atelier. Vaak moet je aantonen dat je professioneel werkzaam als kunstenaar, wordt er gekeken naar je artistieke kwaliteit op basis van je portfolio en of je voldoet aan de inkomstennorm.

Invloed veranderend beleid

De gemeente ontwikkelt het beleid voor de atelierplekken. Voorheen werden regelmatig leegstaande panden tijdelijk bestemd voor kunstenaars. In tijden van schaarste op de woningmarkt, zoals nu, moeten kunstenaars deze plekken weer verlaten. Zodat er woningen gebouwd kunnen worden. Ruimte voor goede, ruime, betaalbare ateliers, is in veel gemeenten nog steeds niet een vast onderdeel van beleid. Of, er wordt gemeentelijk beleid voor gemaakt met beloftes, die door de krapte op de vastgoedmarkt niet waargemaakt kunnen worden.

Door de wooncrisis staan de atelierplekken, broedplaatsen en andere creatieve verzamelplekken onder druk. De stad dijt uit, heeft alle ruimte nodig voor woningen. Bovendien hebben kunstenaars ervoor gezorgd dat bepaalde locaties die voorheen niet zo aantrekkelijk waren, nu een prettige vibe en leefomgeving hebben gekregen. Waardoor mensen hier graag willen wonen. En kunstenaars moeten vertrekken, opnieuw op zoek naar een andere tijdelijke plek.

De Kunstenbond heeft in samenwerking met Platform BK Geen Stad Zonder Kunst georganiseerd. Een reeks gesprekken tussen kunstenaars en politici in 6 steden in Nederland (2018 & 2019). De aanleiding voor deze gesprekken is de tendens dat woon- en werkruimte voor kunstenaars steeds schaarser en duurder worden en contracten steeds flexibeler en van kortere duur.

Uit deze serie gesprekken kwam naar voren dat alle grote steden atelierbeleid hebben, investeren in ateliers en het om meerdere redenen belangrijk vinden dat kunstenaars kunnen wonen en werken in hun stad. Welke politieke kleur een stad ook heeft, atelierbeleid wordt ontwikkeld. Ondanks die gemeentelijke inzet wordt de algemene tendens niet doorbroken, en worden woon- en werkruimte nog steeds schaarser en duurder, en contracten flexibeler.

Woningwet 2015

Deze landelijke tendens is mede het gevolg van de invoering van de Wet Markt en Overheid en wijziging van de Woningwet in 2015. Hierdoor moeten gemeenten een kostprijsdekkende huur rekenen en bij verkoop van gemeentelijk vastgoed de marktprijs vragen. Woningcorporaties werden gedwongen zich op hun kerntaak te richten: het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Het vastgoed dat geen sociale huurwoning is, moeten ze administratief scheiden of onderbrengen in een dochteronderneming, de zogeheten daeb/niet-daeb-scheiding.  Atelierwoningen met een sociale huur zijn daeb en blijven tot de kerntaak behoren. Losse ateliers moeten worden ondergebracht in de niet-daeb tak. Deze behoren niet (meer) tot de kerntaak van woningcorporaties.  Zo ontstaat een dilemma: landelijke wetgeving stimuleert corporaties ateliers[MH3]  af te stoten, terwijl lokale overheden deze juist willen behouden.

Er is een manifest opgesteld waarin de Kunstenbond en Platform BK de politiek oproepen om de waarde van kunst te zien en uit te dragen, om betaalbare atelierruimtes te behouden en nieuwe ruimtes vrij te maken. En dat kunstenaars niet alleen in de stad moeten kunnen werken, maar er ook moeten kunnen wonen.

Corona

Vervolgens overviel de Coronacrisis ons. Kunstenaars en cultuurwerkers verloren van de ene op de andere dag werk en inkomen. Een deel van hen kon de huur niet meer opbrengen waardoor atelierbeheerders met een liquiditeitsprobleem kampten. Gemeenten konden of wilden niet altijd bijspringen.

Kunstenaars trokken weg. Vastgoedeigenaren verkochten panden. De huren gingen omhoog en toen na de lockdowns kunstenaars weer aan het werk konden, zijn de ateliers weg of een stuk duurder geworden.

Naar een duurzaam beleid

Tegenwoordig pleiten kunstenaars en broedplaatsen voor permanente werkruimtes voor kunstenaars in de stad, i.p.v. de tijdelijke werkruimtes die veel onzekerheid met zich meebrengen. De intentie van gemeenten is om dit voor elkaar te krijgen, maar de vraag is in hoeverre dit gerealiseerd kan worden.

Instellingen die zich hard maken voor betaalbare en geschikte werkplekken zijn

• Kunstenbond
• Platform BK
• Boekmanstichting
• BUT! Broedplaatsen United Tenants
• Dutch Creative Residency Network (DCRN), een samenwerkingsverband van ‘creatieve hubs’ en broedplaatsen
• Ateliers Nederland

Huurrecht

Ateliers vallen in het Burgerlijk Wetboek onder “overige bedrijfsruimte” | art. 7:230a BW

Huurprijs
Anders dan bijvoorbeeld winkelpanden die hun eigen huurprijsvaststellingscommissie hebben. Is de huurprijs van “overige bedrijfsruimte” en ateliers vrij overeen te komen. Dat geldt niet voor alle ateliers. Ateliercomplexen/broedplaatsen die vanuit beleidsvisie door de gemeente worden beheerd en onderhouden. Een aangepast prijsbeleid dient expliciet omschreven te zijn en daarmee dus kenbaar gemaakt. Meestal wordt dit in de huurovereenkomst vermeld. Eenmaal voor akkoord een huurovereenkomst ondertekend is de inhoud van die overeenkomst doorgaans volledig “bindend”.

Wijziging in de huur?
De inhoud van je huurovereenkomst is dan ook bepalend. In de meeste gevallen mag per 1 juli een huurovereenkomst worden ver­hoogd. Doorgaans staat er een indexeringsclausule in de huur­overeenkomst of de daarbij behorende algemene bepalingen (ROZ: Raad voor Onroerende Zaken) die regelt dat de huurverhoging wordt gebaseerd op de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In het merendeel van huurovereenkomsten komen de kosten voor energie voor rekening van de huurder. Als de energie apart aan de huurders wordt berekend, leidt doorwerking van de gestegen energieprijzen in de huurprijs soms tot een onredelijke uitkomst.

Je kunt schriftelijk bezwaar maken bij huurverhoging?

Klopt de huurverhoging met de afspraken in het con­tract, geef dan aan dat je de huurverhoging niet redelijk vindt en leg uit waarom. Het feit dat de afspraken vrij te maken zijn betekent ook dat deze met instemming van beide partijen zijn aan te passen

Uitzetting/ontruiming
Voor ateliers geldt geen huurbescherming. Er is hooguit uitstel van executie mogelijk door ontruimingsbescherming.  Je kunt als huurder een verzoek bij de rechtbank indienen om tijdelijk langer van het atelier gebruik te maken. Voor hooguit één jaar. Dit is het (maximale termijn die de rechter kan toewijzen. Daarna is het mogelijk om dergelijk verzoek (na eerste toewijzing) maximaal tweemaal te herhalen. Bij de rechter vindt een belangenafweging van beide partijen (huurder vs. verhuurder) plaats. Vaker wordt het verzoek toegekend van korter dan een jaar. Bij toewijzing huurbescherming ben je geen huurder meer maar gebruiker en bepaalt  de rechter wat voor die periode de “gebruiksvergoeding” zal zijn.

Dien een verzoek Huurbescherming in binnen 2 maanden nadat de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd.

Onderverhuur of medehuur?
Huur jij je atelier onder of deel jij je atelier met een ander dan is het goed stil te staan bij wat  daarover in de huurovereenkomst is opgenomen.

Onderverhuur = verhuur door huurder

In de praktijk komt het heel vaak voor dat onderverhuur niet is toegestaan. In sommige huurovereenkomsten kan dit alleen met toestemming van de verhuurder.

Als er dan toch onderverhuur plaatsvindt is daarmee vooral de status en de rechten van onderverhuurder onduidelijk en rechts onzeker. In veel gevallen wordt er beslist dat de onderhuurder geen huurder is. En hierdoor niet over ontruimingsbescherming beschikt.

Dat is niet aan te raden?

Als onderverhuur wel is toegestaan zou het vanuit de onderhuurder wenselijk zijn ontruimingsbescherming contractueel op te nemen vanuit de (hoofd-)verhuurder,

Zolang het normaal verloopt is er niets aan de hand maar bij beëindiging van een van de huurrelaties kan het wel degelijk voor problemen zorgen. Bijvoorbeeld als de onderverhuurder/huurder, ontruimingsbescherming voor zou worden toegewezen, terwijl de hoofdhuurder wil opzeggen of moet ontruimen.

Medehuur
Als medehuurders moet je gezamenlijk voldoen aan je verplichtingen (goed gebruik ruimte, huur en geen overlast) jegens verhuurder. Een verhuurder wil vooral verzekerd zijn, als een van de huurders niet voldoet, is de andere huurder gehouden tot nakoming van verplichtingen van beide huurders. Dit kan tot problemen leiden.

Als de ene huurder zich braaf houdt aan de plichtplegingen maar de andere medehuurder niet, geeft dat problemen. Denk daarom dan ook goed na of het verstandig is om een dergelijke rechtsverhouding met elkaar aan te gaan

Wat weet je van medehuurders(s) en in hoeverre kan je elkaar vertrouwen?

De voorkeur heeft zelfstandig een atelier te huren want er kunnen tal van complicaties ontstaan, waarmee je als huurder je rechtspositie kan verspelen of verliezen.

Hoe dan ook de is de (hoofd)verhuurder partij bij welke constructie dan ook.

TIPS

1. Lees je goed je huurcontract door Het uitgangspunt is ‘afspraak is afspraak’. Let dus goed op wat je precies afspreekt
2. Let op de algemene bepalingen, welke zijn dat en zijn die erbij geleverd?
3. Blijf altijd je huur betalen.
4. Let goed op of je huur inclusief of exclusief energielasten is.