rechtReeKs #2: Mag de huur van je atelier zomaar worden verhoogd?

Ik moest laatst denken aan die ene meneer die het water al aan de lippen stond en toen ook nog een huurverhoging voor zijn kiezen kreeg. Een prachtig atelier had hij. Groot en met hoge ramen die volop licht wierpen op de kunstwerken, materialen, studies en verzamelingen van voorwerpen die hij in zijn kunstwerken verwerkte. Van poppenhoofden tot kunstgebitten, het stond allemaal even mooi geëtaleerd. Het atelier was een kunstwerk op zichzelf.

Het zal te maken hebben gehad met de tijd van het jaar dat ik aan hem dacht. Elk jaar rond 1 juli is het goed nieuws voor veel verhuurders van ateliers, want in het merendeel van de huurovereenkomsten staat dat per die datum de huur mag worden verhoogd. Voor kunstenaars ligt die beleving toch anders. Zeker dit jaar, waarin de prijzen hard stijgen. Paradoxaal genoeg zit juist hier een kans om iets tegen de huurverhoging te ondernemen.

De verhuurder van een atelier mag bij de start van de huur zelf bepalen wat de huurprijs is. Dit geldt ook voor de mogelijkheid tot huurverhoging. Deze volgt niet uit de wet maar kan vrij worden afgesproken, een optie waar veel verhuurders graag gebruik van maken. Doorgaans staat er een indexeringsclausule in de huurovereenkomst of de daarbij behorende algemene bepalingen die regelt dat de huurverhoging wordt gebaseerd op de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Een terugkerende vraag van huurders is of er iets aan de huurverhoging is te doen. Het soort huurcontract dat met een atelier gepaard gaat, maakt dit moeilijk. Ateliers vallen niet in de categorie van het huurrecht waarvoor huurbescherming is geregeld, zoals winkels of restaurants. Of het nu gaat om een mottige zolderkamer of een oogverblindende atelierruimte, ateliers maken deel uit van de restcategorie ‘overige bedrijfsruimte’. Hiervoor bestaat aanzienlijk minder rechtsbescherming en is bij het maken van afspraken veel vrijheid.

Het uitgangspunt is ‘afspraak is afspraak’. Let dus goed op wat je precies afspreekt. Als de afspraak duidelijk is, is het vaak lastig iets aan een huurverhoging te doen. Dit met de kanttekening dat als het huurcontract regelt dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd, er daarbuiten geen huurverhoging mogelijk is.

Dit jaar is dat mogelijk anders omdat het inflatiecijfer volgens het CBS voor een belangrijk deel (60%) wordt veroorzaakt door de gestegen energieprijzen. Hier wringt de schoen. In de meeste huurovereenkomsten komen de kosten voor energie namelijk voor rekening van de huurder. Er wordt niet inclusief maar exclusief energielasten gehuurd. Als de energie apart aan de huurders wordt berekend, leidt doorwerking van de gestegen energieprijzen in de huurprijs tot een onredelijke uitkomst. Juist dit soort bijzondere onvoorziene omstandigheden kunnen voor een afwijking van bindende afspraken zorgen.

Betoogd kan worden dat de gemeente de taak heeft om normerend op te treden tegen de verhuurders in haar stad. Dankzij de coronacrisis weten we dat een mogelijke oplossing voorhanden is. Vanwege corona, ook een uitzonderlijke situatie, zijn ervaringen opgedaan met regelingen als huurkortingen, kwijtscheldingen en compensatiefondsen die kunnen worden ingezet. Onder meer de Kunstenbond heeft het probleem rondom de huurverhoging aangekaart met het verzoek om een oplossing. Ook kan ik mij voorstellen dat er een procedure wordt gestart waarin de rechter wordt gevraagd de redelijkheid toe te passen op de huurverhogingsafspraken in het huurcontract. Als dit leidt tot een positieve uitspraak, kunnen andere huurders daar hun voordeel mee doen.